前几天和朋友聚餐，席间谈到房子的话题。我们的朋友老李抱怨道："现在的房子真是买不起，卖不掉。我家那套三年前买的房子，想换大点的，挂了半年都没人看。现在房地产是不是已经到头了？"他的担忧引起了大家的共鸣，毕竟房子不仅是居住需求，也承载着许多家庭的财富和梦想。
这种疑虑在当前社会上颇为普遍。随着近年来房地产市场的持续调整，不少人开始怀疑：房地产真的已经到尽头了吗？房价还能否保持稳定？未来房地产市场又将呈现怎样的发展趋势？
纵观我国房地产市场的发展历程，经过前几十年的高速扩张后，如今已进入一个新的发展阶段。根据国家统计局的数据，2024年全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降5.3%。2025年第一季度，虽然市场有所回暖，但销售面积和销售额仍分别同比下降2.1%和1.8%，市场整体依旧处于调整期。
这些数据背后反映的是房地产市场正在发生一个重大趋势转变：从过去的"增量市场"向"存量市场"过渡。所谓"增量市场"，指的是以新房开发和销售为主导的市场形态；而"存量市场"则是以二手房交易和住房改善为核心的市场模式。
展开剩余88%这一转变并非短期波动，而是由多种结构性因素推动的长期趋势。我们来看看背后的具体原因。
第一，城镇化进程放缓，住房需求逐渐饱和。根据《2025年中国城镇化进程监测报告》，我国城镇化率已从2010年的49.7%上升至2025年初的67.5%，提升速度明显放缓。预计到2030年，城镇化率将达到70?5%左右，接近发达国家水平，增长空间有限。
城镇化率的放缓直接影响到住房的刚性需求。数据显示，2020年至2025年，全国城镇人口年均净增长约1200万人，较2010年至2020年的年均2000万人明显减少。住房需求增速的下降，使得过去依靠大规模开发新房的模式难以为继。
我们的朋友小张家在县城做房产中介，他感受明显："以前只要一有新楼盘开盘，大家都抢着买。现在新房卖得慢，反倒是二手房交易占比越来越高。我们店里新房和二手房的成交比例已经从三年前的7:3变成了现在的4:6。"
第二，人口结构变化导致住房需求性质转变。根据国家统计局发布的数据，2024年我国出生人口为956万人，死亡人口为1063万人，人口自然增长率首次转负。人口增长放缓甚至负增长，意味着新增住房需求将持续减少。
与此同时，我国人口老龄化程度加深。截至2025年初，65岁及以上人口占比达到16.7%，预计2035年将超过25%。老年人口比例上升，新增购房需求减少，但对适老化改造、养老地产等存量住房优化的需求则在增加。
我们的邻居王阿姨今年68岁，她告诉我们："现在儿女们都有房子了，我们老两口住的老房子台阶多，没电梯，很不方便。正考虑换个低楼层有电梯的小户型，离医院近一点。"这种基于改善居住条件的需求，正成为当前市场的主流。
第三，房地产市场区域分化加剧，一二线城市存量房价值凸显。根据中指研究院发布的《2025年中国城市房地产市场分化研究报告》，全国336个地级及以上城市中，有超过200个城市人口处于净流出状态，而人口持续流入的城市主要集中在京津冀、长三角、大湾区等几个城市群。
人口向中心城市和城市群集中的趋势，导致不同城市房地产市场表现出明显分化。人口净流入的大城市，特别是其核心区域的房产，因稀缺性和区位优势而保持相对稳定的价值；而人口外流地区的房产则面临较大的价格压力。
我们的朋友老王在东北某三线城市有两套房子，最近想卖一套周转资金，结果发现挂了半年都没人问津："我认识的中介说，现在我们这儿每个月新房成交量还不到三年前的一半，很多楼盘都停工了。倒是市中心的二手房还有人买，郊区的真的没人要了。"
与此相对，一线城市核心区域的二手房却依然保持着较高的市场活跃度。我的表弟在北京工作，最近刚在海淀区买了一套二手房。他说："虽然价格不便宜，但是学区好，交通便利，长期来看还是很有保值性的。我们看中的房子一共就三组人看,第二天就成交了。"
第四，房地产供给侧结构性改革推动市场转型。近年来，房地产开发投资增速持续下滑。据国家统计局数据，2024年全国房地产开发投资同比下降9.6%，2025年一季度同比下降8.7%，连续10个季度负增长。
与此同时，房屋存量规模持续增长。截至2025年初，全国商品房存量已超过350亿平方米，按照人均30平方米计算,已经能够满足约116亿人居住,远超我国人口总量。
这种"总量过剩、结构失衡"的状况,促使房地产市场从扩张型增长转向优化存量、提质增效的发展模式。具体表现为:新增供应减少,存量住房更新改造增加;商品房开发速度放缓,租赁市场和保障性住房建设加速。
这一趋势在2025年初得到了进一步确认。中国房地产业协会发布的《2025年中国房地产市场趋势展望》预测,未来五年,全国商品房新开工面积年均增速将保持在-5%至0%之间,而二手房成交量占住房交易总量的比例将从2024年的约40%提高到2030年的60%以上。
在存量市场背景下,房地产市场呈现出四个典型特征:
第一,住房消费回归居住属性,投资投机需求减弱。
随着"房住不炒"理念的深入人心和市场环境的变化,越来越多的购房者将住房视为消费品而非投资品。《2025年中国城镇居民住房消费观念调查》显示,将"满足居住需求"作为购房首要目的的受访者占比达到82.3%,较五年前提高了约15个百分点。
我们的朋友小李去年刚买了房,他的购房逻辑很有代表性:"我买房就是为了结婚住的,根本没考虑升值的事。现在的房子基本保值就行,想靠房子发财的时代已经过去了。"
第二,二手房市场活跃度提高,成为市场主体。
在增量市场时代,新房是市场绝对主角;而在存量市场下,二手房交易量逐渐超过新房,成为市场主导。据《2024-2025年中国房地产市场回顾与展望》数据,2024年全国有28个大中城市的二手房成交量超过新房,这一数字在2020年仅为8个。
二手房因其区位成熟、配套齐全、"所见即所得"等优势,越来越受到购房者青睐。我的同事去年在上海购房,看了几个新楼盘后最终选择了二手房:"新房很多都在郊区,通勤时间太长;二手房虽然房龄大点,但位置好,而且价格比同区域新房便宜10?5%,性价比更高。"
第三,存量房屋更新改造需求增加,老旧小区改造市场潜力巨大。
随着房龄增长和居民对居住品质要求提高,对既有住房的更新改造需求日益旺盛。据住建部统计,全国有超过16亿平方米的老旧小区亟需改造。2025年一季度,全国城镇老旧小区改造投资同比增长26.8%,远高于房地产开发投资增速。
我们的邻居刘阿姨家的老房子建于90年代,去年小区启动了改造工程,增设了电梯、改善了外立面保温、升级了水电管网,居住条件得到极大改善。"花了4万多块钱,比换新房划算多了。现在住着跟新房一样舒服。"刘阿姨很满意地说。
第四,租赁市场规范发展,住房租购并举格局逐步形成。
在存量市场下,"租"与"购"的边界逐渐模糊,"购"不再是唯一选择。根据住建部数据,2025年一季度全国住房租赁交易量同比增长22.3%,增速远高于买卖交易。
租赁住房供应主体也日益多元化,从个人房东为主,转向机构化、规模化运营。《2025年中国住房租赁市场发展报告》显示,全国规模化租赁住房运营机构管理的房源数量已达385万套,较2023年末增长32.6%。
我们的朋友小王是一名程序员,在北京工作已有三年,一直选择租房生活。"虽然经济条件允许买房,但工作变动可能性大,租房更灵活。现在长租公寓条件很好,管理规范,也不用担心被随意涨租或赶走,比以前租房体验好多了。"他表示。
面对这些变化,房价会出现大幅下跌吗?这是许多人关心的问题。
从全国范围看,房价大幅下跌的可能性较小。《2025年中国房地产市场预测报告》分析认为,全国房价总体将呈现"结构性分化"态势,不同城市、不同区域的房价走势可能截然不同。
在人口持续流入、产业发展良好的一二线城市核心区域,由于土地资源稀缺和需求支撑,房价有望保持基本稳定;在一二线城市非核心区域和部分强三线城市,房价可能小幅波动但下跌空间有限;而在人口外流、经济下行压力大的中小城市,房价调整可能持续较长时间。
此外,房价还受到土地成本、建安成本、融资成本等多种因素影响。据统计,在商品房总成本中,土地成本占比约30?0%,建安成本占比约30%,其他成本(包括融资、税费、管理等)占比约20?0%。这意味着,即使需求减弱,开发商也难以大幅降价销售,否则将面临亏损。
我们的朋友张先生是某房企的中层管理人员,他解释说:"现在房企利润率已经很薄了,能有8?0%就不错了。大多数项目已经没有降价空间,能保本就很好。如果市场真的很差,开发商宁可放慢销售节奏,也不会大幅降价。"
从金融稳定角度考虑,房价大幅下跌也不符合整体经济利益。截至2025年3月,我国个人住房贷款余额约38.5万亿元,占GDP比重超过30%。如果房价大幅下跌,将导致大量房贷出现负资产风险,进而影响银行资产质量和金融稳定。
综合以上分析,我们认为,房地产市场"从增量到存量"的转变是大趋势,但这并不意味着房地产"已到尽头",而是进入了一个新的发展阶段。在这个阶段,住房将逐步回归居住属性,价格波动会更加理性,市场结构将更加健康。
对于普通购房者,我们有以下建议:
第一,理性看待房价涨跌,回归居住需求。购买住房的首要目的应该是满足居住需求,而非追求短期升值。在当前市场环境下,"买涨不买跌"的投机逻辑已不再适用,应根据自身需求和经济能力做出理性决策。
第二,注重房屋品质和区位,关注长期保值性。在存量市场阶段,房屋品质、区位和配套将成为决定其价值的核心因素。购房时应优先考虑交通便利、配套成熟、教育资源丰富的区域,这类房产通常具有更强的抗风险能力和保值性。
第三,根据自身情况灵活选择"租"或"购"。对于职业发展不稳定或可能需要城市间流动的年轻人,租房可能是更明智的选择;而对于有稳定收入和长期居住需求的家庭,在自身经济能力允许的情况下购房仍是合理选择。
第四,关注存量房更新改造机会。对于已拥有住房的家庭,可以关注老旧小区改造等政策,通过适当投入提升现有住房品质,这通常比换购新房更经济实惠。
回到文章开头提到的朋友老李的困惑。在了解了当前房地产市场的趋势后,我对他说:"房地产并非已到尽头,而是进入了一个新阶段。你的房子卖不掉,可能不是因为整个市场不行,而是区位、价格或房屋状况等具体因素导致的。如果急需换房,可以调整价格预期或考虑对现有住房进行改造提升。"
"存量房时代"的到来,意味着房子将越来越回归其居住属性,而非简单的投资品。在这个新阶段,我们需要更加理性、长远地看待住房问题,根据自身实际需求和经济能力,做出最适合自己的选择。
你如何看待当前的房地产市场?是选择买房、卖房,还是持币观望?欢迎在评论区分享你的想法和经历!
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